등기부등본 보는 법 총정리 (2025년): 전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트
전세나 월세 계약을 앞두고 있다면 반드시 한 번쯤은 등기부등본 보는 법을 검색해 보게 된다. 하지만 실제 등기부등본을 열어보면 낯선 용어와 숫자가 가득해, 어디를 어떻게 봐야 하는지 막막해지는 경우가 많다. 이 때문에 많은 임차인들이 “확인했다”는 사실만 남긴 채, 실질적인 위험 요소를 놓치고 계약을 진행한다.
등기부등본은 단순 참고 자료가 아니다.
해당 부동산의 모든 권리 관계가 기록된 가장 신뢰도 높은 공식 문서이며, 보증금을 지킬 수 있는지 여부를 판단하는 핵심 기준이다. 이 글에서는 2025년 기준으로 전세·월세 계약 전 반드시 확인해야 할 등기부등본 핵심 포인트를 단계별로 정리한다.
등기부등본이 중요한 이유
등기부등본은 계약서보다 우선하는 효력을 가질 수 있다.
즉, 계약 내용이 아무리 정상적으로 보이더라도 등기부등본에 문제가 있다면 보증금 회수가 어려워질 수 있다.
특히 다음과 같은 상황에서 등기부등본 확인은 필수다.
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집주인이 실제 소유자인지 확인해야 할 때
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근저당이 설정된 집인지 판단해야 할 때
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경매·압류 위험이 있는지 사전에 알고 싶을 때
수익형 부동산 정보 글에서 등기부등본은 가장 검색 수요가 안정적인 키워드이기도 하다.
등기부등본 구성 한눈에 이해하기
등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉜다.
각 항목은 확인 목적이 명확하게 다르므로 순서대로 살펴보는 것이 중요하다.
1. 표제부: 계약 대상 부동산이 맞는지 확인
표제부에는 부동산의 기본 정보가 기재되어 있다.
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주소
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건물 종류 (아파트, 다세대, 오피스텔 등)
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면적 및 구조
가장 중요한 체크 포인트는 계약하려는 주소와 등기부등본 주소가 정확히 일치하는지다.
동·호수 하나만 달라도 전혀 다른 부동산일 수 있으므로 반드시 확인해야 한다.
2. 갑구: 집주인이 누구인지 확인하는 핵심 구간
갑구는 소유권 관련 정보가 기록된 부분이다.
여기서 확인해야 할 사항은 다음과 같다.
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현재 소유자의 이름
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소유권 취득 원인 (매매, 상속 등)
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소유권 이전 내역
계약 상대방이 등기부등본 상 소유자와 동일한지 반드시 확인해야 한다.
만약 대리인과 계약하는 경우에는 위임장과 인감증명서가 필요하다.
또한 갑구에 아래 항목이 있다면 주의가 필요하다.
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가압류
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압류
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경매 개시 결정
이러한 기록은 해당 부동산이 이미 법적 분쟁에 들어갔을 가능성을 의미하며, 보증금 회수 위험이 매우 높다.
3. 을구: 보증금 안전을 좌우하는 가장 중요한 부분
을구에는 소유권 외의 권리, 즉 담보 관련 정보가 기재된다.
대표적인 항목은 다음과 같다.
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근저당권
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저당권
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전세권
특히 근저당권은 수익형 부동산 글에서 가장 중요한 키워드다.
근저당이 있다는 것은 해당 주택이 금융기관의 담보로 설정되어 있다는 뜻이며, 집주인이 대출을 상환하지 못할 경우 경매로 넘어갈 수 있다.
근저당이 있으면 계약하면 안 될까?
근저당이 있다고 해서 무조건 위험한 것은 아니다.
중요한 기준은 다음 합계다.
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근저당 채권최고액
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선순위 임차인의 보증금
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내 보증금
이 세 금액의 합이 해당 주택 시세의 약 70% 이내라면 비교적 안전하다고 판단한다.
다만 이는 일반적인 기준일 뿐, 지역과 주택 유형에 따라 달라질 수 있다.
계약 전 반드시 확인해야 할 실전 체크리스트
등기부등본을 확인할 때 다음 순서대로 점검하면 된다.
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표제부 주소 일치 여부
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갑구 소유자 확인
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압류·가압류 존재 여부
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을구 근저당 금액 확인
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선순위 권리 합계 계산
이 과정을 거치면, 대부분의 위험 계약은 사전에 걸러낼 수 있다.
등기부등본은 ‘형식 확인’이 아니라 ‘위험 판단 도구’다
많은 사람들이 등기부등본을 단순히 “떼어보는 서류”로 생각하지만, 실제로는 보증금을 지키기 위한 가장 강력한 판단 기준이다.
특히 전세·월세 계약 경험이 적은 사회초년생이나 1인 가구일수록 등기부등본을 제대로 이해하는 것이 중요하다.
조금만 시간을 들여 구조와 핵심 포인트를 이해한다면, 수천만 원의 보증금을 위험에서 지킬 수 있다.
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